실거주+재테크 포트폴리오 짜야

실거주+재테크 포트폴리오 짜야

중앙일보조인스랜드 2005/11/27 08:52

올 상반기 강남권 집값이 상승했던 요인은 가수요자, 즉 부동산을 투자개념으로 보고 돈을 벌기 위해 매입하는 수요가 늘었기 때문이다. 돈을 많이 벌고 싶은 욕구는 인간의 원초적 본능이라 할 수 있다. 하지만 부동산만큼은 그 폐단이 크기 때문에 정부에서 규제를 강화하는 것이다. 그렇다고 무조건 규제만 하는 것은 아니다. 부동산 가격하락으로 인해 자산가치가 하락하게 되면, 경기전반에 걸쳐 영향을 주기 때문에 건전한 가격상승은 정부에서도 바라는 일이라 할 수 있다. 현재 부동산 시장을 조명해보면 조정장세로 대기수요는 많지만 관망세 성격을 띄고 있다. 최근 강남 재건축 단지들의 가격이 급락하자 대기수요가 매입에 나선 것을 보고 ‘가격이 상승세로 돌아섰다’ 라고는 말할 수 없을 것이다. 그렇다면 이런 시기에는 어떻게 재테크를 해야 할까? 과거에는 주택에 대해 보유의 개념이 강했지만 지금은 단순한 보유의 개념이 아닌 이에 주거가치란 개념이 붙어 가격상승력이 높은 주택을 선호하고 있다. 물론 이런 주택일수록 가격이 상대적으로 비싼 것이 흠이지만 어느 정도 자산을 보유한 사람이라면 조정기에 한번 갈아타기를 시도해보는 것도 생각해볼만한 일이다. 그렇지만 문제는 이런 얘기를 백날 떠들어도 한낮 ‘소귀에 경읽기’라는데에 있다. 실례로 필자에게 문의를 해 온 상담자는 강서구에서 살고 있고, 어느 정도 자산이 있는 1가구 2주택자이다. 당장 내년에 1가구2주택 양도소득세가 실거래가로 과세되면 비투기지역에 위치한 강서구 주택의 양도소득세가 늘어나는 것이 고민이었는데, 평소에 잘 알고 지내고 같은 처지로 고민하던 윗층 아주머니로부터 이런 제안을 받았다고 한다. 내년에 1가구2주택 실거래가로 과세돼 양도소득세가 4~5배 많아지니까 현재 거주하는 주택에서 이사할 것없이 그대로 살면서 서로 주택을 서류상으로만 맞교환하자고 했다는 것이다. 매도할 때의 양도소득세와 취득할 때의 취등록세를 따져봐도 실거래가로 매도할 때의 양도소득세보다 적기 때문에 이렇게 한번 정리를 해놓으면 몇 년 뒤 매도할 때의 양도소득세를 절세할 수 있지 않겠느냐는 것이다. 필자는 이에 대해 차후에 문제가 생길 일은 하지 않는 게 좋다고 조언해 주었다. 이틀 후 다시 상담자가 물어왔다. 이번에는 윗층 아줌마가 배우자에게 증여만 하면 배우자 증여가액을 매도 시 취득가액으로 보기 때문에 자기네는 증여를 하기로 했다는 것이다. 이때 드는 증여세도 배우자공제(3억)로 인해 얼마되지 않아 주택을 맞교환하는데 드는 비용보다도 낮다고 하였단다. 이에 대해 상담자 또한 그렇게 하는 것이 좋은 지 물어온 것이었다. 물론 틀린 얘기는 아니지만 간과해서는 안될 것이 이월과세라 하여 5년내에 매도하면 취득가액은 증여가액이 아닌 증여자가 최초에 취득한 금액을 취득가액으로 보기 때문에 최소한 5년 이상은 보유해야한다는 점이다. 투자가치가 좋은 단지라면 모를까, 상담자가 거주하는 주택은 투자가치가 떨어지는 주택이었다. 이같은 주택을 5년이상 보유한다는 것은 세금을 아끼려고만 생각했지, 자산가치 상승은 고려하지 않은 재테크 측면에서 본다면, 아니한 만 못하다는 생각이 들었다. 그래서 올해안으로 비투기지역의 주택을 매도하는 것이 좋을 것 같다고 얘기해주었더니 생각해보겠다고 한다. 또 필자가 추천한 곳을 보고 가격이 현 거주지보다 가격차이가 있어 망설여진다고 하였지만 필자는 그 가격차는 앞으로 더 벌어질 것이라고 얘기해주었다. 왜 갈아타지 않을까? 금리1%에 민감하여 더 많은 금리를 주는 적금통장을 선호하면서도 진작 자신의 자산가치를 상승시키는데에는 별 생각을 하지 못하는 것이 안타까울 뿐이다. 상담자의 경우 성동구에 주택1채, 실제 거주하고 있는 강서구 주택1채로 당장 1가구2주택 중과세율 법안이 국회를 통과하게 되면 2007년부터 매도할 때 중과세율 50%가 적용되게 된다. 이 때문에 유예기간인 내년말까지 1주택을 매도하는 것이 낫겠지만, 당장 내년부터 1가구2주택 실거래가 과세로 인해 강서구 주택을 매도할 경우 양도소득세가 올해에 비해 4~5배가량 늘어나게 된다. 필자가 보기에 성동구 주택은 3년이상 보유했지만 거주를 하지 않아 양도세를 내야하고 실거래가로 과세돼 많은 세금을 내야하는 반면, 강서구주택은 비과세요건을 채웠더라도 기준시가로 과세돼 양도소득세가 적고 투자가치도 떨어지는 편이어서 강서구 주택을 먼저 처분하는 것이 낫다고 판단하였다. 덧붙여 말한다면, 앞으로 부동산시장에서 다주택자가 되는 것은 별로 좋은 생각은 아니라고 본다. 이제까지 1가구3주택자만 매도할 때 60%의 중과세율이 적용되었지만 이제는 1가구2주택자까지 중과세율(50%)이 적용될 예정이어서 1가구1주택으로 좋은 단지에서 실거주와 재테크를 만족시키면서 다른 재테크 상품과 병행한 재테크 포트폴리오를 계획하는 것이 합리적일 것이다. 다주택자인 1가구3주택자가 큰 마음먹고 1주택을 매도하여 1가구2주택자가 되더라도 다시 주택을 매도할 때 중과세율이 또한번 적용되기 때문이다. 게다가 세금 때문에 매도를 하지 못하고 다른 유망 단지로 갈아타지도 못해 운신의 폭이 좁은 게 사실이다 이런 상황을 종합하여 강서구 주택을 올해안으로 처분한다는 전제하에 생각해볼 수 있는 방안은 다음과 같았다. 첫째, 우선 강서구 주택을 올해안으로 처분하고 2년거주기간를 채우기 위해 성동구 주택에 들어간 뒤 유망분양물량을 분양받거나 2년 거주기간을 채울 즈음 경쟁력 있는 기존 단지로 갈아타는 것이다. 이때 분양을 받는다면 바로 분양받아도 된다. 분양받은 주택의 경우 분양권상태일 때에는 주택으로 보지 않고 등기를 해야 비로소 1가구2주택이 되므로 분양받은 주택의 입주시점에는 이미 성동구 주택이 비과세요건을 충족하기 때문이다. 기존단지를 매입한다면 최소한 1년 반이상 거주한 다음 다른 단지로 갈아타는 것이 좋다. 일시적1가구1주택으로 새아파트를 취득한 후 1년이내에 비과세요건을 충족한 기존단지를 매도한다면 양도소득세가 비과세되기 때문이다. 결과적으로 기존단지를 매입할 시점이전까지는 유망단지에 계속 청약해보는 것이 좋을 것이다. 둘째, 두 주택을 모두 매도한 뒤 매도 금액을 합해 가격대에 맞는 유망단지로 갈아타는 것이다. 이같은 경우 올해 강서구 주택을 매도하고 내년에 성동구주택까지 매도한다면 두 주택 모두 양도소득세를 내야하므로 이를 상회할만한 단지로 골라야 손해를 보지 않는 셈이다. 그렇지만 현재 상황에서 1억원이 넘게 손해를 보면서까지 좋은 단지로 갈아타는 것은 좋지 않다고 판단하였다. 앞으로 부동산 가격이 단기간에 급등하지는 않을 것으로 보이고, 한푼이라도 아쉬운 불경기에 세금을 아끼는 것 또한 재테크의 일환이기 때문이다. 셋째, 성동구 주택에 입주한 뒤 기분양된 재건축단지 중 유망한 곳을 골라 매입하는 것도 고려할 수 있다. 재건축 입주권의 경우 내년에 관리처분인가가 끝난 재건축 단지를 매입한다면 권리가 아닌 주택으로 간주되지만 상담자와 같은 실거주측면이라면 이를 두려워하지 않아도 된다. 재건축 단지의 입주시점에는 앞서 말한바와 같이 성동구 주택이 비과세 요건을 충족하므로 완공된 새아파트로 입주하고 1년 이내로 종전 주택을 매도하면 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문이다. 이럴 경우 또 하나의 이점은 청약통장을 사용하지 않았기에 재건축 단지에 입주하고 나서도 호시탐탐 청약할 기회를 엿볼 수 있다는 점이다. 한번 당첨되고 나면 투기과열지구에서 5년간 1순위 청약이 배제되므로 유망단지의 당첨은 꿈꿀 수 없지만 청약할 기회는 아직 남아 있다는 것은 현재보다 차후의 갈아타는 시점을 고려한 계산이다. 결과적으로 이렇게 하기 위해서는 올해안으로 강서구 주택을 매도해야 하는데 시간이 촉박하여 매도하기가 쉽지는 않을 것으로 보인다. 상담자가 부동산정책을 예의주시하고 그에 대해 능동적으로 대처하지 못한 데에 많은 아쉬움이 남는 것이 사실이다. 혹자는 현 정부에 대해 기회를 많이 줘서 고맙다고도 한다. 가만놔두면 집값이 계속 올라가기만 할텐데 빠져나와 다시 조정기에 매입할 기회를 줘서 고맙다는 것이다. 이 글을 읽는 분들은 이 기회를 어떻게 생각하는 지 궁금할 뿐이다.

김정용 내집마련정보사 연구원