집 지을 수 있는 땅 찾기 - (1) 땅의 속성

집 지을 수 있는 땅 찾기(1) - 땅의 속성

 

'국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에서 땅은 크게 '도시지역' '농림지역' '관리지역' '자연환경보전지역' 등 네 개의 용도지역으로 구분해 놓고 있습니다. 2002년까지는 도시지역, 농림지역, 자연환경보전지역, 준도시지역, 준농림지역의 종류가 있었는데 새로 4개 용도지역으로 바뀌었습니다.

이들 땅들은 그들 나름대로 정해진 속성에 따라 또는 정해진 주인에 의해 이용되거나 개발되어야 하고 다른 용도로 이용될 때는 까다로운 허가절차를 거쳐야 합니다. 그렇지 않을 때는 제재를 받게됩니다. 예를 들어 농지가 농민이 아닌 도시인의 손에 넘어가려고 하면 제재가 따릅니다. 즉 농지는 원칙적으로 농사를 짓는 사람이 소유하여야 하기 때문에 그렇지 않은 사람은 취득할 수 없다는 것이 법의 기본 입장입니다. 그러므로 농지를 취득할 때는 농지취득증명이란 것을 받아야 합니다.

농지취득증명은 해당 면소재지의 농지위원 두 명이 '이 사람은 농사를 지을 사람이라고 확인해 주는 것'입니다. 증명을 받기 위해서는 '일년에 30일 이상 농사를 짓지 않으면 강제로 매수를 해도 이의를 제기하지 않겠다'는 내용을 농지매매취득신청서에 서명날인을 해야 합니다. 지적법상 땅들은 한 필지마다 나름대로의 지목을 갖게 돼 있습니다. 지목은 그 땅의 쓰임, 즉 용도인데 예를 들어 '대지'라 하면 '건축물의 부지'고 '학교용지'라 하면 '학교와 부속시설용 토지'로 쓸 수 있는 땅이란 뜻입니다.

그 종류는 모두 24가지입니다.

집을 짓거나 건축을 하려고 할 때 지목이 '대'로 되어 있어야 문제가 없습니다.

그러나 다른 지목으로 되어 있는 땅이라 하여 모두 집을 못 짓는 것은 아닙니다.

해당 시 군 구청에 지목변경을 신청하여 허가를 받으면 지목을 변경할 수 있습니다.

앞서 설명한 도시지역이나 농림지역 등을 다른 지역으로 바꾸기는 매우 어렵지만 지목은 특수한 경우를 제외하고는 변경이 비교적 쉽습니다. 그래서 전원주택을 지을 경우 대지를 구할 수 없을 때는 관리지역(예전의 준농림지역)의 전이나 답, 임야 등을 구입해 대지로 변경하여 집을 짓는 경우가 일반화돼 있습니다. 그러나 농민은 1가구 1주택에 한해 농림지역에서도 농가주택을 지을 수 있습니다. 한마디로 농민일 경우에는 농가주택에 한해 어떤 땅이든 집을 지을 수 있다고 보면 됩니다.

농지법에서 정한 '농민'이란

▲303평(1,000㎡) 이상의 농지에 농작물 또는 다년성식물을 경작 또는 재배하거나 1년 중 90일 이상 농사에 종사하는 자

▲농지에 1백평 이상의 고정식 온실, 버섯재배사. 비닐하우스 등 농업생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년성식물을 경작 또는 재배하는 자

▲대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1,000수 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하거나 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 자를 말합니다.

특히 주의할 점은 외지인이 농촌에서 땅을 구입할 경우 303평 이상을 사야만 농사를 짓는 것으로 인정받아 소유권이전등기를 할 수 있다는 것입니다.

이렇듯 땅은 다양한 얼굴을 하고 있습니다.

그 땅에 대해서 제대로 알기 위해서는 각종 서류를 직접 확인해 보는 것이 좋습니다. 만약 땅을 새로 구입해 전원주택을 짓고자 한다면 땅을 구입하기 전에 더욱 서류에 대해 챙겨보아야 합니다. 필히 확인해야 할 사항은 토지이용계획확인서와 지적도, 토지대장 등입니다.

이들 서류를 확인하고 의심나는 사항이 있으면 관계공무원이나 부동산 전문가 등과 상담을 해야 합니다. 서류상 문제가 없는 땅이라 하더라도 현장에 직접 가보고 자신의 눈으로 확인해 보아야 실수가 없습니다.