주말주택형 펜션으로 활용하기

주말주택을 이용해 수익을 얻을 수 있는 가장 대표적인 것이 펜션입니다.
하지만 숙박업처럼 돈을 많이 벌겠다는 생각은 버려야 합니다.
펜션은 자연과 함께 시골을 체험할 수 있도록 한다는 생각을 해야 하기 때문입니다. 그리고 그렇게 해야만 주말주택으로서의 기능과 펜션의 기능이 동시에 만족스러운 것입니다.
또 펜션을 찾는 사람들도 하룻밤 머무르는 곳으로 펜션을 선택하지 않는다는 것을 알아야 합니다.
자연을 체험하고 시골생활의 즐거움을 느끼는 것에 더 큰 의미를 두는 등 펜션에 대한 인식이 많이 바뀌었기 때문입니다.

 

주말주택지를 펜션으로 운영하게 된다면 그 펜션은 주말주택형 펜션이라고 부를 수 있을 것입니다. 그리고 주말주택이 아닌 주인이 항상 머무는 주택을 펜션으로 운영하게 되면 이는 전업형 펜션이라 부를 수 있을 것입니다.

주말주택형 펜션은 주말주택 주인이 주중에 도시에서 살다가 주말에 전원으로 돌아가 부수입으로 펜션 운영을 하는 성격이 강하기 때문에 아무래도 주인 자신의 삶 자체에 비중을 두게 됩니다. 반면 전업형 펜션은 아무래도 투자금액에 대한 수익에 비중을 두기 때문에 주중 내내 펜션업에 관한 상업적 활동을 하게 됩니다.

그리고 주말주택형 펜션은 관광지나 리조트시설 주변보다 산이나 계곡 등 조용하고 경치 좋은 곳을 최우선의 입지 조건으로 꼽게 됩니다. 반면 수익성을 목적으로 하는 전업형 펜션은 대규모 리조트 시설 주변이나 관광지 등 지역적인 인지도가 있는 곳을 최고의 입지 조건으로 꼽습니다.

주말주택형 펜션은 주말주택 주인의 취미나 전원생활을 위한 삶 그 자체가 펜션의 테마가 됩니다.
주인이 주말생활로 농산물을 재배하고 있다면 이는 고객에게도 좋은 체험거리이자 테마가 될 것입니다. 낚시나 공예, 혹은 음식 만들기 등 개인적인 취미나 특기 또한 고객과 함께 체험하면서 펜션주인의 삶을 보여 줄 수 있기 때문에 좋은 테마가 됩니다.

그리고 주말주택형 펜션이라면 도시생활에 지친 도시인이 주말의 휴식을 위해 마련하는 경우가 많기 때문에 자연친화적인 소재로 별장형의 주택이 되는 경우 많습니다. 그렇기 때문에 주인의 주거공간을 포함해 건편이 60평을 넘지 말아야 하며 객실은 5개를 넘지 않는 것이 좋습니다. 이 보다 객실 수가 많게 되면 ‘편안하고 여유로운 전원생활’이 아닌 펜션 운영과 손님 뒤치다꺼리에 많은 시간을 빼앗기기 때문에 염증을 느끼게 됩니다.

또 객실이 많아지면 최근 정부가 발표한 펜션관련 ‘지침’에 위배되어 숙박업으로 등록해야하는 상황이 발생할 수도 있습니다.

주말주택형 펜션을 어디에 지을까

 

● 환경적인 조건이 좋은 곳
펜션의 입지는 펜션 가동률에 많은 영향을 미치고 또한 테마를 만들어 내는 중요한 요소가 됩니다. 펜션이 산에 있으면 산을 이용해 펜션의 테마를 개발하거나 활용하게 되고, 바다에 있으면 바다를 이용해 펜션의 테마를 개발하거나 활용하게 됩니다.

이처럼 펜션이 어디에 입지하느냐에 따라 펜션의 주변 테마나 자체 테마가 달라집니다. 또 토지의 경사도나 지질, 지하수 등 대지의 자연적인 조건이나, 풍경이 살아있다거나 환경 훼손 유무, 또는 전망이 좋다거나 하는 환경적인 조건이 펜션의 입지를 구성하는 중요한 요소가 됩니다.

이와 함께 건축을 위해서 현황도가 있어야 하는데 반드시 공부상으로 4m 이상의 도로가 등재돼야 건축허가가 떨어진다는 점도 유의해야 합니다.

또 펜션으로 활용하긴 하지만 그래도 역시 주말주택이기 때문에 삭막하고 답답한 도시의 환경과 구별돼야 합니다. 전망이 트이고 전원의 풍경이 살아있어야 합니다. 이를 위해서 개발 중이거나 앞으로 개발 가능성이 있는 곳은 피하는 것이 좋습니다.

그리고 주변에 축사나 공장 등 오염시설과 혐오시설, 모텔이나 여관 등의 시설이 없어야 합니다.
주말주택형 펜션은 쉼터의 기능을 하고 있기 때문에 휴양이나 자연체험이 펜션 운영에 많은 비중을 차지합니다. 그렇기 때문에 잘 보전된 전원의 환경이나 자연조건 등은 입지적인 조건뿐만 아니라 펜션 운영을 위해서도 매우 중요한 덕목입니다.

● 관광인지도가 있는 곳
주변에 있는 펜션을 보면 대개 지역적으로 군락을 이루는 경우가 많습니다. 그 이유는 레저나 스포츠 시설 등 주변 테마를 활용할 수 있는 입지적인 조건이 좋기 때문이기도 하지만 유명관광지나 휴양지의 지역적인 인지도나 지명도를 이용해 고객을 쉽게 끌어 들일 수 있기 때문입니다.

주말주택형 펜션을 이용하는 고객은 주말에 펜션 주변의 관광자원 즉 유명 산이나 계곡, 명승지 등을 탐방하기 위한 경우가 있고 골프, 스키, 래프팅 등 레저시설 이용을 목적으로 하는 경우, 또는 지역축제나 이벤트 등 문화행사에 참여할 목적을 가지고 있는 등 매우 다양합니다. 이러한 주변 관광자원을 펜션의 테마로 이용하거나 활용한다면 펜션운영에 큰 도움이 될 것입니다.

그래서 주말주택형 펜션의 입지는 주변 관광자원이 풍부한 곳이나 문화적인 체험거리가 풍부해 지역축제가 많은 곳이 그렇지 않은 곳에 비해 입지로 장점이 많습니다. 이런 곳은 자체적으로도 테마를 개발하거나 활용하는데도 유리합니다.

● 테마활용도가 높은 곳
주말주택형 펜션의 입지는 주변 지형적인 이점이나 지역적인 문화자산 등을 얼마나 펜션의 테마로 잘 잡느냐에 따라 가치평가가 달라집니다. 가령 연중 눈이 많이 내리는 지역은 스키장 입지로서 최적입니다.

때문에 이곳은 스키장이나 눈썰매장 같은 고객수요를 유발할 수 있는 리조트 시설이 들어설 뿐더러 펜션의 확실한 계절 테마로도 손색이 없습니다. 이런 곳에 주말주택을 겸한 펜션이 들어서면 주변 테마뿐만 아니라 자체 테마의 소재로도 활용될 수 있습니다.

눈사람 만들기라든가 눈꽃축제, 썰매타기, 설피 만들기 등 펜션 고객을 상대로 한 테마나 이벤트 개최에도 이용될 수 있기 때문입니다.  그렇기 때문에 주말주택형 펜션의 입지는 평범한 농촌마을보다 지형적인 특징이 있고 이색체험거리가 풍부한 전원의 풍경이 살아있는 곳이 최적의 조건이라 할 수 있습니다.

그러나 이런 곳은 이미 펜션이 많이 들어선 경우가 대부분이므로 나만의 차별화된 전략이나 테마개발 등 새로운 경영전략이나 마케팅 노하우가 필요합니다.

● 지리적인 조건이 좋은 곳
아무리 주말주택을 펜션으로 활용한다고 해도 펜션으로 운영하기로 한 이상 손님이 들지 않으면 기운이 나지 않습니다. 주말에 손님이 많이 오도록 하려면 아무래도 대도시와의 접근성 등 ‘지리적인 조건’이 좋아야 합니다.

이와 함께 고속도로의 신설이나 확장 등 도로의 여건이나 교통체증 등 교통환경도 펜션의 가동률과 관계가 깊습니다.  최근 주5일 근무제의 시행으로 단거리 여행수요가 늘면서 1박2일 정도로 여행하는 사람이 늘어났습니다.

이로 인해 서울에서 1~2시간 정도 거리에 있는 경기도권의 가평, 청평, 포천, 강화 등 수도권과 서해안의 대부도, 제부도, 태안반도, 서산, 당진, 충주의 제천, 충주 등 충주호 주변에 관광객이 늘어났습니다.

또한 횡성, 원주, 평창 등 강원권이 서해안고속도로의 완전개통과 영동고속도로의 확장개통으로 접근성이 좋아지면서 단거리 여행의 수혜지역으로 급부상하고 있습니다.

이들 지역에 있는 펜션은 여타지역에 비해 연중 가동률이 10~20% 정도 높다는 것에 주목해야 합니다. 이들 지역은 펜션 입지에 있어서 도심과의 지리적인 조건이 좋기 때문입니다.

펜션운영은 어떻게 하나

 

●자연의 일부가 되자
주말주택형 펜션은 자연과 한 몸이어야 합니다. 자연과 공존하는 것이 아니라 자연의 일부가 돼야 하는 것입니다. 자연을 사랑하고 자연의 일부가 될 수 없는 사람은 펜션 운영을 하지 않는 것이 좋습니다.

펜션으로 손님을 받기는 하지만 그 사람을 그곳으로 오게끔 이끌어 준건 어차피 자연이기 때문입니다. 펜션 체험프로그램 중 ‘밤하늘 별 감상’, ‘깊은 숲 속 맑은 공기 마시기’, ‘반딧불이와 새 관찰’ 등의 프로그램이 사람들을 끌고 있다는 현상만 봐도 이를 잘 알 수 있습니다.

자연체험은 사람들로 하여금 가장 오래도록 추억으로 간직되는 소중한 보물과 같은 것입니다. 자연체험이 각별해야만 찾아오는 손님은 펜션을 기억하고 주인을 기억하게 됩니다.

● 고객과 하나가 되자
사람과 사람을 이어주는 것은 자연이지만 그 주체는 역시 사람입니다. 결국 사람이 많아야 펜션 운영이 재미있고 수익도 생기는 것입니다. 내 집에 찾아오는 사람을 따뜻하게 맞을 수 있는 넉넉한 가슴을 가진 사람만이 사람을 끌어 들일 수 있는 매력을 지닌 사람입니다.

펜션을 사람들이 와서 하루 묵었다 가는 곳 정도로만 생각한다면 콘도나 호텔처럼 시설만 고급화하면 펜션을 운영하는데 아무 지장이 없습니다. 그러나 펜션을 찾는 고객은 콘도나 호텔을 이용하는 부류와는 큰 차이가 있습니다.

그들은 직접 향토요리를 만들고, 야채를 재배하고, 과일을 수확하면서 그 속에서 자연을 느끼고 즐거움을 찾고 싶어 하는 사람들입니다. 그리고 주인은 이들을 도와줘야 할 의무가 있습니다. 펜션으로 이용할 방 일부를 빌려 주고 나 몰라라 하면 그 손님은 주인에게도 펜션에게도 아무 감흥을 느끼지 못합니다.

주말주택용 펜션에 찾아온 손님은 내심 집 주인과 일종의 교감을 갖고 싶어한다는 것을 알아야 합니다. 주인은 손님들의 이러한 마음을 파악해 마음을 열 준비를 해야 합니다. 손님을 사랑할 줄 알고 그 사람과 하나가 되어야 합니다. 이것이 곧 자연이고 사람이고 펜션입니다.

● 비즈니스 마인드를 갖자
주말에만 펜션을 운영을 한다 해도 이를 쉽게 봐서는 안 됩니다. 밤 12시에 손님이 ‘벽난로 장작불을 피워 달라’고 하면 그렇게 해 줘야하고 소주를 함께 마시며 인생을 얘기하자고 하면 그렇게 해 줘야 합니다.

단순히 자연을 체험하러 펜션에 오는 사람도 있고 인생이 힘들고 지쳐서 펜션에 찾아오는 사람도 있습니다. 이들과 함께 그들 삶으로 들어가 함께 아파하고 즐거워할 줄 알아야 합니다.

펜션의 ‘비즈니스 마인드’는 고객을 위한 배려와 섬김, 봉사정신이 전부입니다. 이는 나눔과 베풂의 희생정신이기도 합니다. 펜션은 이것을 통해 고객을 만족시키는 일입니다. 펜션의 시설과 주인의 모든 행동은 주인 본인을 위한 일이 아니라 고객을 위한 것입니다.

글·우현수(전원클럽닷컴 대표) <옮긴 글>